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如何判断当前重庆市的房地产市场?

时间:2021-04-26     人气:39     来源:道哥道金融     作者:
概述:在最近的十年时间,重庆市区二手房的平均价格上涨了178%,这个涨幅在9个国家中心城市里边排名略微高于成都市,排第8位......

这一节我们来讨论一下国家中心城市重庆山城在最近10年房地产市场价格演绎的规律,如果时间允许的话,我们再讨论一下土地市场,还有今天房地产市场的结构,一起从里边找到一些房价的规律。


在2019年7月份的时候,重庆市区二手房的均价是12,800多块钱,这个价格在9个国家中心城市里边是最低的,放在全国将近300个地级以上的城市来做对比的话,排在第42位,略微的低于昆明市和南昌市。


在最近的十年时间,重庆市区二手房的平均价格上涨了178%,这个涨幅在9个国家中心城市里边排名略微高于成都市,排第8位。


但是在最近5年,重庆市的房价上涨呈现了一个加速的态势,5年的涨幅达到了90.5%,如果折合成年化的话,涨幅达到了13.75%,涨幅高于北京、上海、天津和郑州这几个国家中心城市,应该说最近5年重庆市的房价上涨的还是比较迅速的。

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  • 其实很多人都有一定疑问,除了重庆以外,其余的新一线城市都有限购政策,而且重庆隔壁的成都也有限购政策,但是重庆全域没有任何一条限购政策,这是为什么?


    重庆为什么不限购?


    理由其实很简单,那就是为了让大家都去重庆买房。


    那成都为什么又限购?


    也很简单,就是因为去成都买房的太多了,这是我的答案,这也是很多网友给的答案。


    那成都和重庆这两座城市,哪一座城市的升值空间大呢?


    其实影响房价的因素很多,我们不能从单一的城市去判断,所以我们分别从以下几点,来了解一下这两座城市。


    1、土地供应:


    首先来看一下重庆的土地供应,再过去的10年的土地供应当中,2011年就达到了8万亩,但是近三年也才2.6万亩左右。


    但是成都的土地只有重庆的六分之一,成都的地理位置更加的优越,地势也要平坦,从地图上面可以看的出来,成都的位置尤为显眼。


    2、人口:


    重庆属于直辖市,从人口来比较,重庆的人口是要多于成都的,毕竟重庆比部分省都还要大;成都是西部地区的中心城市,而重庆是相关的中心城市,从相关政策来看,其实会更偏向重庆市。


    3、教育资源:


    成都在教育上面有五朵金花(成都公立最好的5所小学)、七中、石室和川大等知名学府;而重庆有七龙珠(重庆最好的七所中学)、重大等,其实教育资源上面,两座城市都是不相上下的;不过综合来讲,重庆得升学率要高于成都,但是高等学府成都要领先的,成都有5所211,而重庆只有两所。


    4、城市中心:


    重庆是一座多中心的城市,没有绝对的市中心,各有各的市中心,但发展都还不错;而成都大家都知道,是一座环装发展的城市,越接近核心的天府广场就越贵,前几年整体方向朝南发展;而多中心的重庆,采取的是协同发展、均衡上涨的模式,不过重庆北区的各项指数,是要高于重庆其余区域的。


    5、产业:


    我们产业上看,成都的互联网行业是强于重庆的,但是在工业制造上面,重庆又要强过成都;成都不仅限购限售,而且刚需基本上还是大户型,随便一套总价都要200万起;如果你是在重庆买房,刚需只要130万起,而且对于部分四川人民,还免除了部分房产税 ,你就说香还是不香。


    本身成都的调控比较严,很有一部分已经外溢到重庆等区域了,由于供应比较大的原因,在重庆买房,那么对于区域和地段的选择尤为重要,上涨还是下跌,其实真的很明显。


    结语:


    最后总结一下,重庆和成都这两座城市,相信很多人都是玩儿过,基本上去了重庆,都要顺道去一下成都;那去了成都的也会顺道看一下魔幻的重庆。


    如果在这两座城市置业,你会更倾向于那一座城市?为什么选择这座城市?

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  • 值得买


    01


    核心区新房或次新房


    从土地市场来看,核心区的土地是越来越稀缺的。渝中区已经连续6年没有住宅用地供应,现在渝中的新房是卖一套少一套,门槛也相对较高。


    随着两江四岸的重新打造和城市更新的不断深入,老城核心区的城市界面会大大改观,城市的价值热点会逐渐从新区向城市核心回归。


    典型案例:渝中、两江四岸、两滨一嘴、大杨石、重庆天地、锦绣滨江、翡翠湖山、中粮天悦壹号、十里长江、万科彩云湖……


    02


    有教育资源的房子


    此处不细讲。虽然现在教育要和房地产彻底脱钩,但对于优质教育资源的追求将始终是每一个家长和购房者最最刚性的需求。


    典型案例:两江新宸、华侨城、约克郡汀兰、阳光城未来悦、景粼玖序、华润悦府、学樘府、首地江山赋……


    03


    TOD轨道大盘


    早在去年12月,重庆就公布将对98个轨道交通场站TOD进行综合开发。


    而在4月6日重庆某个重要会议上,也明确要求将提速推进TOD综合开发,加快城市轨道交通TOD示范项目建设,促进站城一体融合发展。


    TOD将成为未来重庆城市发展的主流模式。


    在未来,一个楼盘周边是否有TOD轨道站点和上盖商业,或许会成为评判一个楼盘好坏,以及是否值得买的重要标准。


    典型案例:重庆天地、华宇城、重庆中心、龙湖源著、江山云出、御璟悦来……


    04


    北区热点热盘


    从重庆万元地块分布图,以及当前第一批次供地情况来看,北区的热点板块仍然是推动重庆城市价值以及房地产价值提升的主要动力之一。


    典型案例:中央公园、礼嘉、蔡家、中交翠澜峰境、春溪云庐、衿湖翠林、晓风印月、林山郡、三千庭、玖著天宸、阳光城悦江山、麓悦江城……


    05


    西区热点热盘


    西部槽谷的西永和大学城板块目前供销两旺,土地价格也上升明显。而西永北面的物流园板块也开始正式崛起成为又一个市场热点。


    典型案例:西永、大学城、物流园、学樘府、文旅城、金科新天宸、万科招商理想城、东原大发印未来、首创禧悦学府、霍克尼的好时光……


    06


    潜力股


    从第一批次土地公告可以看到,一些过去被人忽视或不看好的板块,在未来一两年或许会崛起。


    比如大渡口的建桥-白居寺-钓鱼嘴区域,未来将成为新的商圈和城市发展方向;


    巴南区的所有供地都集中在界石,而像巴滨路、龙洲湾甚至高职城等板块或许会因为供求关系的变化出现一定的价值提升;


    而九龙半岛又有新的土地供应出来,高价值集群效应越来越明显……


    典型案例:大渡口南部、九龙半岛、巴滨路、绿地听江左岸、金地格林春岸、荣安九龙壹号、融信海纳九龙、春江天镜、世茂江城铭著……


    不值得买


    01


    老破大/老破小


    重庆仍然是一个新房市场,所以楼龄太长的老破大或者老破小是没有升值空间的。就算你是在城市的核心地段也一样。


    有非常强势的学区资源除外。


    02


    品质普通的经济型别墅


    重庆的别墅入住率低、建筑老化快、居住和持有的成本高、受众面窄,所以流动性不好,升值也比较慢。


    除非你是像天湖岛那种具有极度稀缺性能被视为“作品”的别墅,否则不建议碰别墅。


    当然,特别喜欢住别墅的人除外。


    03


    特殊楼层/有硬伤的房子


    这种房子受众面太小,太挑客户,流动性会很差,哪怕是打折也最好不买。


    典型案例:楼梯房、底楼、顶楼、腰线层、矮楼层朝马路/高速路/地铁轨道、视线100米范围内有工厂/物流仓库/安乐堂/变电站……


    04


    公寓/无居住属性的房子


    一旦房子失去居住属性,变成了小型办公、小酒店、楼店、空中商铺的聚集地,当你在卖房的时候,你的竞争对手就变成了商务楼。


    而重庆的商务楼市场是严重过剩的。


    典型案例:红鼎国际、亚太商谷、中渝都会首站、龙湖MOCO……


    05


    偏远/非热点区域小楼盘


    这些区域都是相对封闭和独立的,以当地土著占绝大多数的地缘性市场。


    如果没有非常强大的开发商的超级大盘来驱动,是很难有出头的机会的。


    典型案例:陶家、西彭、白市驿、北碚老城、港城工业园周边、区县(璧山江津部分板块除外)……


    以上就是我总结出来的今年重庆值得买和不值得买的几类房子。


    你认为重庆还有哪些房子也是值得买或者不值得买的呢?

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